Lasciata la crisi immobiliare alle spalle, si può affermare che lo sviluppo in Italia sia finalmente ripartito. Dopo anni di completo arresto del settore a causa di una crisi che non ha dato spazio a investimenti sul nuovo, si è tornati a costruire, ma soprattutto a recuperare con ristrutturazioni a 360 gradi edifici in disuso o ormai vetusti per gli standard moderni. Operazioni che vengono incluse negli sviluppi qualora richiedano ingenti investimenti.

Dai dati elaborati in esclusiva per Casa24 Plus da Scenari Immobiliari tra il 2017 e il 2020 in Italia si faranno investimenti in sviluppo non residenziale per oltre 7 miliardi di euro. Direzionale e commerciale sono testa a testa con 440mila mq per il settore uffici e 418mila per il retail, per investimenti che si aggirano per il primo comparto intorno agli 864 milioni di euro e per il secondo sugli 843 milioni. Ma la fetta più ampia è quella dello sviluppo urbano con 4,8 miliardi di investimenti nel completo ripensamento di intere aree cittadine, a partire dagli ex scali ferroviari per arrivare fino ai campus universitari.

Secondo le stime di alcune società di consulenza il valore dei nuovi progetti (incluse le ristrutturazioni di almeno sei mesi) completati nel 2016 e nei primi tre mesi del 2017 per uffici e retail è di circa tre miliardi di euro.

«In Italia il tema del consumo di suolo e della difficoltà a demolire pongono molti problemi all’industria immobiliare - dice Alessandro Mazzanti, a capo di Cbre in Italia -. Nei volumi dello sviluppo sono pertanto comprese anche le riqualificazioni come quelle di Palazzo Broggi o dell’ex Palazzo delle Poste in piazza Cordusio a Milano, edifici dei quali non si tocca la facciata ma si ridisegnano completamente gli spazi interni per renderli moderni e adeguati agli standard a cui gli investitori internazionali sono ormai abituati».

È da considerare sviluppo quindi anche il totale rifacimento di un immobile, sul quale gli investimenti sono elevati anche per cambiarne, diverse volte, la destinazione d’uso. Per esempio qualcuno stima che il rifacimento di Palazzo Broggi costerà ben oltre cento milioni di euro.

Bisogna comunque fare ancora delle nette distinzioni tra le diverse aree del nostro Paese. A Milano e Roma il mercato degli sviluppi si può dire ripartito, meno in altre città.

"Il mercato degli uffici di Milano è cambiato radicalmente con l’intervento di Porta Nuova - spiega Alessandro Serena di Cushman&Wakefield -, che è stato il primo sviluppo di livello internazionale per qualità e massa critica (oltre 100mila mq di uffici), il primo progetto della nuova generazione, con un impatto tale da stravolgere gli equilibri precedenti. Ricordiamo che due banche, Unicredit prima e Bnp Paribas poi, hanno lasciato spazi nel centro storico per trasferirsi qui". Innescando una sorta di domino immobiliare.

«Sul fronte uffici restiamo ancora lontani, a Milano, dai numeri del 2007 e anche dei due o tre anni successivi - dice Mazzanti -, dagli oltre 300mila mq in costruzione all’anno siamo scesi a 150 mila mq, ma il valore è più alto della media degli ultimi quattro anni. A Roma si costruiscono 75mila mq all’anno. Numeri più alti per Milano anche sul fronte dell’assorbimento: qui trovano affittuari ogni anno per 320mila mq, a Roma meno della metà degli spazi vengono locati nello stesso periodo (130-150mila)».

La novità di questo ciclo immobiliare rispetto al precedente, chiuso nel 2008, è che gli investitori istituzionali puntano ampiamente sulle riqualificazioni. Anche in altre città si investe, ma trattandosi di mercati da 20-30mila mq all’anno sono troppo sottili per essere considerati di interesse per imprenditori che non siano locali.

Tornando ai dati di Scenari Immobiliari, tra i maggiori progetti in costruzione ci sono gli headquarter di Bnp Paribas e di Ibm a Roma, quest’ultimo previsto per 1.400 dipendenti, i 74mila mq del complesso direzionale di Eni a San Donato (Milano) - la cui gara sembra momentaneamente in stand by -, i 41mila mq della Torre Generali a CityLife. Ma anche la sede di Unipol a Porta Nuova, il cui avvio dei lavori era previsto per lo scorso novembre ma per il momento è tutto fermo, mentre procedono i lavori per il più piccolo headquarter di Coima.

Nel segmento commerciale tra i progetti in itinere ci sono il centro di Ikea a Verona, 120mila mq, i 75mila mq del Parma urban district che sorgerà negli ex stabilimenti Salvarani, la riqualificazione dell’ex Birreria Peroni a Napoli, che prevede un investimento di cento milioni di euro. Sono stati, invece, inaugurati da poco Adigeo a Verona, della tedesca Ece, e il Torino outlet village del gruppo Percassi.

Numerosi anche gli sviluppi sul fronte hotel, una nicchia di investimento particolarmente vivace e terreno di caccia preferito dei fondi sovrani mediorientali. In questo settore molte sono le riqualificazioni di antichi edifici, come il complesso monumentale di corso Venezia a Milano che entrerà nella Lungarno collection della famiglia Ferragamo, Palazzo Broggi (ex sede di Unicredit in piazza Cordusio) che ospiterà un hotel del brand Waldorf Astoria, la riqualificazione della Torre Galfa di Unipol dove i clienti troveranno 146 camere del gruppo spagnolo Meliá. E ancora a Venezia il recupero degli alberghi del Lido a opera di Coima Sgr in partnership con London & Regional properties.

Clamorosi sono i numeri della logistica, dice Mazzanti. A oggi gli investimenti sono pari a quelli di tutto il 2016. I due sviluppi maggiori riguardano due complessi per Amazon: il progetto da 100mila mq che Logistics Capital partners e Aew Europe stanno realizzando a Vercelli e i 60mila mq in provincia di Rieti. Ma ci sono anche i progetti all’interporto di Bologna e 30mila mq a Pozzuolo Martesana sviluppati da Prologis.